2014年12月5日由千家品牌傳媒舉辦的2014年第十五屆中國國際建筑智能化峰會第三站在深圳·益田威斯汀酒店隆重舉行。本站峰會主題圍繞“智慧城市與智慧社區趨勢論壇”的主題進行，活動現場吸引行業專家、廠商共同就這未來智慧城市及智慧社區發展進行深入溝通交流。

        下面是招商地產綠色研發中心主任林武生的演講實錄

　　演講主題：從綠色建筑到綠色社區

　　演講人：招商地產綠色研發中心主任 林武生

　　林武生：大家下午好!

　　今天我想介紹一下地產界對綠色社會的看法，以及我們未來的方向。我希望這個演講對在座的各位能有所幫助，或許有機會我們可以成為合作者。

招商地產綠色研發中心主任     林武生

　　招商地產是一家上市公司，大家都是知道的。全國30多個城市，有50多個綠色項目，目前在上市公司里面年銷售接近500億，大概排在14、15位，在綠色建筑行列是排在第3位。

　　我們做綠色建筑，確實和很多企業都有關聯，像羅格朗的智能產品等等。一開始在蛇口我們做了一系列的實踐，也做了一系列的綠色社區。這個就是蛇口當年的一聲炮響，把蛇口炸成了今天的樣子，對面是香港。在蛇口的實踐中我們發現，保護環境在蛇口有著根深蒂固的理念。我們在做中國的第一個LEED認證的泰格公寓時，用了30多項技術，這種技術每年和同類的建筑相比可以減少300萬的電費，我們增量的成本是1000萬，投資回收期是4年，動態回收期是5年，大家都是想把錢賺到手，招商地產也是一樣，否則就不要做這個事情。做綠色也是要賺錢的。

　　在做南海意庫的這個項目中，也用了60多項技術，我們對這60多項技術進行了非常多的整合，這些技術跟綠色智能有著直接的關系，有些技術是國內第一次采用，乃至國際第一次采用。能耗非常的低，相比同類甲級寫字樓40%的能耗，每年可以收回200多萬元，多出來的增量成本是800多萬，我們4年可以收回，靜態回收期是4年，動態回收期是5年，做綠色可以說有經濟、社會、環境的效應支撐才可能走得更遠。

　　海上世界，我們希望通過海上世界這樣一個大規模的項目來實現綠色建筑一個整體性的大集合，我相信在座的各位可能會有不少的產品應用在這里面。

　　我們也制訂了一個技術導則，希望通過這個技術導則來實現項目的綠色智能化。

　　從起源、到應用、到整合，然后又從單體到社區，我們的未來是叫做“智慧社區”這樣的一個發展模式，形成我們未來的一個競爭力。當然我今天講“智慧社區”和下面搞互聯網和搞智能的應該有直截了當的關系。

　　我們先說一下招商地產業務的構成，主要有兩塊，一塊是持有物業，一塊是住宅開發。持有物業需要長久的服務于業主，住宅開發也需要通過這種標準化的產品，還有未來的服務，來做增值和保值，所以我們是從產居融合的角度來看這個事。

　　我們希望通過生產、生活，還有環境，這三方面來進行整合，這種整合有幾個層面，比如說從政府層面和土地資源的獲取，乃至整個層面都需要一些資源的整合。我們有一個戰略就叫做“綠色社區的開發商及綜合運營商”這樣整合的過程。

　　我們進行了產品的梳理，這個梳理叫做“三園兩系一平臺”，所謂的“三園兩系”中的“三園”，就是生產園、生活園和生態園，“兩系”就是生產和服務。到下面就相應的是這些產品，是這樣的一個過程。公司大產品的梳理，就是不同的企業就可以把不同的產品裝到這個大的體系里。我們前面做了30年的開發，有些項目已經逐漸形成了這樣的一個智慧社區，比如說像蛇口，我們逐漸的把它建成一個產居一體的國際化綜合區，不僅可以在那里買房子，還有很多人在里面生活，有很多人在里面辦公，上市公司就有30多家。園區總資產500多億，小小的一個園區就總資產500多億。

　　我們通過蛇口的開發，梳理了一下，從1984年到當下的2004年，有啟動、上升、轉型這樣一個過程，當下在蛇口也形成了從原來的產業園區走向智慧園區的轉型，在里面的這種智能類、設計類、文化創意類的產業，比原來的這些搞收錄機、電子類產品要多得多，產值有非常大的提升，大概提升了十幾倍。

　　通過在里面生產、生活這樣的一個變化，就形成了我們現在當下的一種復合型的物業，使得這些人能在這個地方能很好的生活、學習、工作，這樣就形成了產融一體、產融結合，以及產文傳承，產生這樣區域性文化的認同，這是當下做的事。

　　我們在漳州開發區，金門島的對面有個56平方公里的開發區，這個開發區差不多是蛇口的5倍大，和南頭半島差不多大的開發區，56平方公里，我們希望把產融結合的體系做到這樣大的項目里面去，在漳州灣這個地方就填了一個雙魚島，最大的人工島，2.2平方公里，也是希望將休閑、旅游、居住，乃至生產、生活等等，都結合在一起。還有重慶的長嘉匯的項目。

　　我們的產業園區，包括像科技產業園區有8個，總建筑面積近300萬平方米，這些相關的園區，有很多相應的配套、相應的結合，所以目前的效益還是不錯的。

　　我們相應的產品是以園區和定位相配套，從住宅地產到商業地產、到產業園區、到未來的健康養老，這樣全系列化的產品，我們希望通過標準化的方式來實現這種全系列化，但是我們要把智能化的產品相應的做到標準化產品里面去，比如說羅格朗有什么好的智能產品就可以做進去。還針對不同園區不同產品的不同需求都進行了梳理，這些梳理是根據馬斯洛的需求原理分層次的，對他們的需要進行整理。我們還采用了一系列的產品，我們將它們轉變成健康、高效、安全、便利、環保，對里面都進行了HE&SHE的定位，通過這種定位來實現在產品中的落地。

　　這個是我們整個的技術體系，從前期的調研，到最后的竣工驗收，都采用了一系列的把控操作，和國家的相關標準相配套。我們通過這種相關標準直接用打勾的方式，根據前面的產品定位來實現這樣的綠色化。其實現在去做綠色建筑的綠色成本是非常低的，并不像大家想的那么高，進行一些品牌的推廣，做一些內部的培訓，這些是我們當下產品的做法。

　　說完產品，我們的綠色社區、智慧社區應該怎么做呢?大家都知道互聯網，包括現在很多產品都在網上購買，可以說互聯網正在深刻的影響著我們的生活，包括家里的洗衣機、電視機等，都在網上購買，剛開始還覺得比較新鮮，現在好象都已經很不新鮮了。這種互聯網的模式，也就是O2O的業務模式，已經逐漸走入我們未來智慧社區的過程。我們也仔細的去考察了，像萬科正在做的智慧社區服務平臺，通過養老、生活這種服務和華為進行結合。還有一個是花樣年彩的生活，我們也覺得確實做得挺好，社區平臺+社區服務+大數據，這樣的平臺，也是值得我們去學習的。

　　這種花樣年彩生活，主要的業務是配送和社區的加盟商、物業服務、公共服務。但是招商地產比彩生活的人更多一些，服務也要更多一些，所以我們把智慧社區的平臺定位為三大功能：創新服務、即時管控和價值創造三大部分。這個是當下我們正在開發的網，叫做“到家網”，所有的業主可以通過“到家網”實現基礎服務、增值服務以及專業服務，我們從一開始就把“到家網”的平臺先搭建好，然后通過不同的服務商、供應商，把它放在平臺上面就可以實現不同的供應商在上面的增值服務，我們現在和智慧社區開展了合作，比如說有保潔服務、保安服務等等，增值的服務有文化、康體、生活，專業服務有養老、綠化、房屋等等服務。還有一個很重要的作用，是可以整合招商局內部的服務資源，比如說招商銀行、招商證券，還有美輪酒店等等，對這些服務進行打包，可以實現非常有效的供給。周邊的服務就可以外包給一些網絡服務商，通過網絡服務商來做這一切。

　　這個是 “到家網”的界面，是安卓和蘋果的界面。通過移動的APP，比如說你在手機上面，蘋果的手機登錄到“到家網”，比如說你的水龍頭壞了，直接照張照片，說你要修，他們就會過來給你修。還有訂餐，想在哪里訂飯，就按一下旁邊有哪個酒店，要訂一個飯，一按就訂上了。還有銀行、招商會，比如說招商會會組織人到老年大會，還有一些去長跑，辦場馬拉松什么的，都可以通過這個來組織，這個是服務的過程。“到家網”正在做，也逐漸的顯示出了一些效果。通過“到家網”可以形成整個增值服務的過程。

　　另外還有對園區客戶的服務，比如說有一些進駐園區的融資服務、后勤服務，乃至一些辦證需求、企業前臺的檔案管理、郵件收發等等，這些都可以通過“到家網”來為社區里的企業進行服務。這是我們當下正在做的事。其實很多園區里面有各種各樣的需求，乃至融資要求都有，這種服務通過這些東西進行打包。這個平臺還可以有一些打包，可以和其他的網絡運營商結合。當下已經和很多家進行了合作，比如說招商銀行、蘇寧易購、美輪公寓、中國電信，前段時間我們還和網通在談這件事。

　　這是2014年增值的產品，比如說文化、康體、周邊的商貿、旅游、居住，還有理財類的產品，還有商業中心的產品，這些都可以非常方便的提供給業主們。

　　未來的發展方向，當然是會有更多的升級，比如說養老、租售、設備管理，這些東西隨著進入這個平臺的不同運營商會有做得更好。當然這些功能肯定不是“到家網”、招商物業、招商地產一家做得起來的，肯定是很多家來做，大家擇優而取，各獲長處，各獲利益，這樣才能長久的做下去。

　　未來的方向：智能工程，比如說我們看到的普天天紀完全可以和我們結合在一起，還有羅格朗，我們都可以結合在一起。業務顧問、環境工程，我們現在逐漸把這些相關的服務打包進這個平臺，它會比一般的要更廣一些。

　　我們現在在編一個智慧社區建設標準導則，做一個框架，做一個創新聯盟，看看大家有什么東西可以不斷的整合進來。

　　每個業主都發一個“招商智慧通卡”，通過智慧通卡進行停車、門禁、消費、繳費等等，一卡就可以搞定，這個是當下所謂智慧社區第一步所做的事情。還有一些在APP上面實現衣、食、住、行、游、娛、購、學這樣打包的過程。“招商智慧通卡”未來可以走向專業市場、商業中心、產業園區、城市綜合體等等。還有可能成為金融融資平臺，招商本身每年有若干億的風險投資，還有PE類的投資，也可以通過這些來進行服務。

　　我們覺得通過這種商業運營，可以取得更多的利潤，因為地產未來賣房子只是利潤來源的一部分，更多利潤是通過服務業主來取得的，這可能是一個非常重要的方向，而不僅僅是去賣房子，我們考察了很多地方，確實都是在這樣做。

　　在深圳乃至全國，我們也有標準化的展示基地，我們希望通過這種綠色的展示來實現。　　我們也通過這種綜合開發的模式，到全國拿到了不少的相關能夠進入的土地，現在給一塊住宅用地大家都不太有興趣，都是希望把產業引進來，通過產業打包的方式來實現增值，這是未來非常重要的。

　　未來重要的就是如何協調、融合融資創匯，如何進行運營的降耗。我們的綠色技術是不斷向高端發展的，范圍也在不斷向社區擴大，理念向更高層次的文明建設發展，互聯網的思維其實正在深刻的影響著我們的生活，包括房地產業，我們從綠色建筑到智慧社區，整體優于局部，理念先于技術，智慧勝于概念。

　　綠色是一種挑戰，需要大家先行，我們需要進行體系的建構和進行綠色社區的建設。

　　謝謝大家。