2014年11月27日由千家品牌傳媒舉辦的2014年第十五屆中中國際建筑智能化峰會在北京國賓酒店隆重召開，本屆活動主題“綠色智能建筑技術與應用趨勢”活動現場吸引智能建筑行業專家、品牌廠商、集成商超過五百人歡聚一堂，共話智能建筑發展大業。

　　——中國房地產報綠色地產 研究中心主任 黃俊鵬

　　以下分享中國地產報綠色地產研究中心主任黃俊鵬的精彩演講：

　　中國房地產報綠色地產 研究中心主任 黃俊鵬

　　黃俊鵬：大家好，我今天的演進題目是中國綠色地產的現狀與趨勢。

　　首先，簡單介紹2014年我國綠色建筑發展的總體狀況，其次，介紹房地產業在新常態下的綠色轉型;第三，智能建筑行業的機遇。從目前看，無論是從國家政策還是房地產開發商都越來越重視運營的監督，隨著國家越來越重視運營節能，在未來的幾年，節能相關的控制和樓控系統會迎來一個很好的商機。

　　綠色建筑發展趨勢

　　給大家看一個趨勢，左邊這張圖看到的是綠標的增長，這個增長是翻倍的漲，非常快，每年將以百分之百的速度漲。LEED認證從2007年開始漲得比較平緩，每年以20%、30%的速度在遞增，從這個角度看，這個行業欣欣向榮，非常向好。而且我比較驚訝的是，實際在2014年并沒有受到經濟危機經濟下滑的影響。這是區域分布的情況， 中國綠色建筑評價標識主要分布在廣東、江蘇一帶，我的數據是7月份的，現在肯定已經超過400了。

　　LEED認證的分布，主要分布在上海和北京、香港等經濟發達的城市，如果把臺灣的城市合在一起，總共45個項目。做國外體系，可能追求更舒適的經濟環境或者更好的市場回報，會選擇外資及國外的品牌來提高項目的定價。綠色建筑評價標志因為是國家強制在推，所以更多是普遍性和普適性，在經濟方面的反映并不是很突出。

　　這張圖告訴大家為什么叫綠色地產而不是綠色建筑，由于公共部門，比如：博物館、機場、地鐵站不在我們的研究范圍之內，我們研究的范圍是由私營部門投資的商品房、辦公樓、酒店，類似倉庫等等，只研究這部分。這部分為什么很重要呢?2014年的綠色地產研究報告將于2015年1月份發布，項目總量無論是建筑面積還是其他方面都占60%以上，隨著國家的轉型，政府投資越來越少，私營部門帶動的內需投資會越來越多，我們覺得這部分代表中國綠色建筑發展趨勢，只有這部分發展起來，中國的綠色才真正能夠起來，國家政府大型公建樓堂館所的投資更多是表率和示范作用，有很多是強制的，不是市場自發自覺的行為。

　　綠色地產概況

　　講到開發商的投資，這張圖可以看到開發企業投資綠色建筑的力度或者說意愿，可以看到萬達是最多的，177個項目，這177個項目是累計，萬科100個，綠地74個，京津生態城這些不能嚴格意義上是開發商，確切講是開發區，納入了私營部門投資范疇。 對住宅的開發情況，萬科比較多，其次是綠地，萬達做綠色建筑非常積極，我沒有統計星級和等級，如果深究，萬達基本只做一星級，最簡單的，綠地和朗詩三星級為主。每個開發商在做的時候，采取的策略不一樣，申請的等級越高，付出的代價和成本也是越高的，萬達是只要符合國家政策就可以了。

　　2014年，我們排出了綠色地產十強，有萬達、包商地產、萬科、綠地、當代節能、朗詩、萬年基業等等。說一下排名的情況，不僅僅是項目的數量，主要是看項目數量占它自己本身這一年開發的百分比，綠色項目占全年項目開發的百分比。另外就是公司綠色策略，是不是注重運營階段的節能，萬達排名靠前首先是項目多，其次是特別注重在運營階段的節能。萬年基業是一家做生態城的開發商，在北京和寧波的生態城都是由萬年基業撐管。

　　總體來講，綠色建筑發展非常快，動力主要是以政策驅動為主。我在2013年的報告就講得很細，既有宏觀環境的因素，也有內部的需求，以及房地產開發轉型的因素等等。

　　綠標和LEED認證的區別

　　大家可以看到，我為什么把這個綠標和LEED認證分開來講，一個是純市場驅動，一個是政策的驅動。LEED認證沒有政府的補貼，另外大家注意看這兩個其實都有增長，從這里可以看出來綠色建筑并不僅僅是為了應對政策而已，它其實是有一定需求的，無論是從營銷的需求還是消費者內在的需求，他是存在的。

　　以北京市為例，類似的政策組合也很相似，都有一個規劃，規劃要求所有新建建筑都要做綠色建筑，等級要求是一星級。保障房推廣綠色建筑也是要達到一星級。第四點是關于獎勵政策，北京市是真正在落實的，二星級補貼22.5元/平方米，三星補貼40元/平方米。 剛才講到目前綠色地產發展的總體情況，給大家一個印象，欣欣向榮、蓬勃發展、增速很快。在這樣的狀態下，尤其是在2014年中國經濟整體下滑的狀態，所謂的新常態，這是誰提出來的呢?是習大大提出來的。

　　開發商的轉型之路

　　解釋一下什么是新常態。我給大家看幾張圖，第一個是GDP的增速，我們從2007年開始就已經在下滑，2008年四萬億下又漲了一點點，但是實在是救不起來了，漲了一點點之后又持續下滑。未來幾年內，中國的經濟可能維持在7%左右的增長速度，大家不要想著GDP的增速，這個跟我們每個人的生活是非常密切的，如果增長非常快的話，意味著投資非常多，機會也非常多，更多的企業就可以掙到錢，如果經濟增速下來，大家的日子就不好過了，未來的幾年就維持到這樣一個穩定的水平，這一次降息也是穩定在這個范圍之內。這是一個變化，經濟增長速度下降。第二個就是消費內需和投資的轉換，固定資產的投資對經濟的拉動非常大，但是從2013年來看，消費內需的拉動超過了投資的拉動，老百姓的消費能力上來了，而不再是靠政府通過修建鐵路、公路、機場。第三個方面就是服務業的產值超過了第二產業工業生產的產值，這也是一個很重要的變化，服務業開始成為第一大產業，已經超過工業生產的總值。這就是經濟學中的新常態，如果把握了這個宏觀趨勢對我們是非常有利的，尤其是對于房地產開發企業，春江水暖鴨先知，房地產開發商對宏觀經濟走勢非常敏感，稍微有動靜就立馬能感覺到變化，其實開發商已經行動起來了，最迅速的是萬科。

　　萬科在2003年底的時候提出由房屋銷售商轉到城市配套服務商，萬科以前是靠賣房子進行周轉，以后持續發展不可能靠賣房子，只能靠服務，這個企業自己會去做轉型。他提出的五菜一湯模式，就是在樓盤中間推出食堂、超市、洗衣店、藥店、幸福街市，以前房子好賣的時候當然好，現在不好賣了，就不得已去做配套。這是萬科轉型去做服務業。還有一個有意思的例子，就是花樣年華集團，他借助科技物業管理應用，打造了一個集合物業管理自動化、系統化、信息化的服務平臺。這個公司我們之前還有人質疑它的商業模式，今年已經上市了，產值已經做到一個多億，應該已經發展起來了，管理的物業面積已經超過的1.2億平米，不僅是自己開發的樓盤采用這種方式管理，他也托管別人開發的樓盤。以前的物業管理公司是為房子服務，讓物業增值，花樣年華提出來的是我不僅要為房子服務，還要為住戶服務，最新的趨勢就是推出物業費預存，三年內返還給你。什么意思呢?你們家的房子一年要交6000塊錢的物業費，三年一次性交18000元，我三年后還給你，同時給你利息，這是一個所謂的社區金融，將來會轉型為金融服務平臺。

　　對于沿海和朗詩，朗詩地產的朗詩綠色科技就是一個典型的將輕資產轉型的例子，因為賣房子已經不太好賣了，只能靠服務。朗詩提供的是這種代建或者是物權服務，為不會做高科技物業的開發商提供建設的服務。你看到開發商都在轉，我這里只列了很少一部分，2014年的報告總共列了37家開發商，大家有興趣的話可以去看看，過幾年你會發現開發商都變成了物業管理公司。這是一大趨勢。第二大趨勢就是我們的裝配式建筑，即產業化、住宅工業化，1995年就提出了這個策略，并不新鮮，為什么拿出來講?是因為在去年和今年突然火起來了，無論是產業的積累，從量的變化積累到了這個階段，現在每年都會有好幾百萬平方米的保障房、公租房、經濟適用房是用工業化的方式生產的。

　　大家看這張圖，將來你們的房子是工廠通過搭積木的方式搭上去的，工人需要量非常少，這就是未來的趨勢，整個都在實現工業化。第三個關鍵詞是凈化除霾，這也是上午推廣的一個服務，2014年特別火。當然，彌漫中國的霧霾大家都非常清楚，前幾年其實已經有霧霾了，為什么2013年、2014年開始關注呢?因為它不僅是由于北方供暖的問題，已經擴散到長沙、南京等地區，甚至已經出口到新加坡了，如果家里有老人和小孩，長期會引發哮喘，這跟過去這幾年的污染有很大的關聯。為了應對霧霾，開發商也在轉型，甚至有開發商自己在生產空氣凈化，比如當代推出了恐龍1號，還有綠地推出了全凈化住宅。總的來講，新風系統是我們目前應對中國這種室內外污染一個非常好的解決方式，因為你找不到更好的解決方式，中國的家居環境是非常惡劣的，你買的家具VOC甲醛也是超標的，裝新風系統其實是很有必要的。 第四個關鍵詞是互聯網思維，微信圈里到處都是互聯網思維。這里面提到的所謂電子商務，像招商地產有到家網，花樣年有彩生活社區，萬通推出了立體城市，在一樓高樓里面把所有的需求都解決了。

　　馮侖在溫州和咸陽買了一塊地已經開始付諸實現了，你去定制你自己的需求，你需要什么樣的房子，提出要求以后，他根據你的要求找設計團隊按照你的需求進行定制，這其實也是互聯網思維，不是真正把房子造出來，而是搜集用戶需求，因為我們不僅買東西，還可以把潛在需求表達出來。另外就是所謂的智慧社區，這個是在座各位的專長，我就不在這里班門弄斧了，其實很多開發商都提出了很多雄心勃勃的建立綠色社區和綠色城鎮的計劃，我這里只是舉兩個例子而已，很多開發商都有這樣的打算。招商地產和綠地是把這個作為自己的戰略在推，我估計這些將來是你們很好的客戶。

　　大數據是發展趨勢

　　最后想講的一個關鍵詞就是所謂的大數據。今天程教授和很多專家都提到了計量、監控的問題，不僅要控，而且要調節，都提到了這個問題。我想大家有這個主觀的意識，我這里講的大數據可能在這個層面再稍微上一點點，這個數據是我們提到的不僅僅是單棟建筑能耗，而是要放在一個區域，放在一個城市，通過所有的能耗在云端進行連接，形成一個更大的數據庫，這個數據庫一旦大了以后就有數據對比的可能性，你就會找出目前具備節能潛力的地方。

　　目前我們推出的單體的樓宇控制系統更多還是局限在自己本樓的節能，當然，大家不要覺得這個很虛，美國有30多家企業已經開始在提供所謂的節能云服務，已經有這樣的公司了，他就把一個建筑區的能耗進行計量，這個計量是免費的，但是我給你提供的服務是收費的，甚至在美國已經發展到什么程度呢?你這個能耗的費用可以作為大樓的信用記錄，你憑借這個信用記錄可以獲得優惠貸款或者政府的扶持，當然美國走得比較領先。

　　有句話說得很對，影響21世紀世界發展的兩大事件，一個是中國的城鎮化，一個就是美國的高科技，言下之意就是美國的高科技可以結合到中國發展城鎮化的過程中間來。下面我想提到一個所謂的數據計量，你不僅要能夠知道整個大樓的數據，每個數據都要匯聚到云端平臺上，像家庭無線信號的傳輸器等等，我在部里面也在推廣這個產品，它能夠解決我們很多的問題，因為現在建筑能耗有很多的說法，有19%、27%、30%，專家們都說不清楚，到底是多少，因為你沒有計量，沒有數據，就說不清楚，但是這個能耗數據的計量統計以及基于這種計量統計的服務是將來非常好的一個機會。

　　舉一個例子就是萬達，剛才講為什么萬達排名靠前?萬達是從2014年起的目標就是變成全球不動產持有最多的企業。萬達最近全部轉向運營，他自己建立了一個能源管理的模型，自己做了一個平臺，把整個中國的幾十個萬達廣場全部放在一個平臺上做管理，如果你去逛的話，管理得相當不錯。我很少看到商場主動拉一個遮陽簾過來，而萬達做到了，管理得很好。萬達廣場的各種數據會共享給成都、廣州、重慶，他們一看你這個做得不好，趕緊改，這種基于云平臺的數據分享和改進，對于我們達到一定的規模也會起到一個很好的作用。另外就是隨著物聯網、互聯網飛速的發展，基于大數據分析的節能服務行業會得到蓬勃發展。現在大家更多是在賣設備、賣產品，我剛才給大家看的是未來也可以賣服務，這才更符合社會的需求和發展的趨勢。

　　最后，介紹一下我們友綠網，是我們做培訓的一個機構，主要做綠色建筑培訓，我們也做綠色地產和可再生能源建筑一體化的研究和咨詢，歡迎大家到我們的網站上去瀏覽或者交流，這是我們的聯系方式。謝謝大家!