由千家網(wǎng)與千家品牌實驗室聯(lián)合主辦的2013年第十四屆中國國際建筑智能化峰會北京站活動于11月28日在北京國賓酒店隆重舉行。本屆北京峰會主題為“綠色智能建筑技術應用論壇”，聚焦綠色智能建筑新技術與應用。活動吸引了來自北京及周邊地區(qū)的智能建筑行業(yè)專家、設計院人士、系統(tǒng)集成商、渠道商、廠商、終端用戶等近600人齊聚一堂，眾多行業(yè)知名專家與品牌企業(yè)高層與參會人員共同探討了綠色智能技術應用與發(fā)展趨勢。

　　以下是中國房地產(chǎn)報綠色地產(chǎn)研究中心高級顧問 黃俊鵬帶來的題為《中國綠色地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢》的精彩演講：

　　中國房地產(chǎn)報綠色地產(chǎn)研究中心高級顧問 黃俊鵬

　　【黃俊鵬】：希望通過我的演講能給大家呈現(xiàn)出綠色房地產(chǎn)行業(yè)的一個全貌，幫助大家擴展你們的視野，也看看其他的行業(yè)是如何對待綠色節(jié)能的問題的，同時也讓智能建筑領域有一些新的機會。

　　我的演講分成幾個部分。首先我們講什么叫綠色地產(chǎn)，大家耳熟能詳?shù)囊粋€詞是綠色建筑，我們?yōu)槭裁窗丫G色地產(chǎn)單獨列為一個要素來進行研究?有幾個因素：首先是綠色地產(chǎn)是一種商業(yè)行為，綠色建筑含有里非營利性和商業(yè)性的項目，比如說學校、政府的辦公樓等等不具備商業(yè)的性質(zhì)，所以它首要不是盈利。商業(yè)項目比如說我們賣的商品房、一些商業(yè)的辦公樓，一定要強調(diào)我們講的三P原則，people、planet、profit。我們探討的是綠色地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈里能不能有這樣的機會，持續(xù)地向前發(fā)展。第二方面，目前申報綠色建筑項目中，63%為商業(yè)地產(chǎn)項目，綠色地產(chǎn)是非常重要的項目，我們今天研究的范圍是商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　對企業(yè)尤其是一些領先的企業(yè)，早就意識到這樣轉型的趨勢，我們總共研究了116家企業(yè)，從2005年到2013年八年的時間，今年剛剛結束的是三部曲，你可以考慮到發(fā)展的方式，包括萬達非常重視既有建筑的管理，有自己的能源管理系統(tǒng)，萬達是有能效監(jiān)測系統(tǒng)的大客戶。像招商地產(chǎn)的模式是由單體的綠色建筑走向綠色綜合社區(qū)的開發(fā)，就是從單體到社區(qū)到生態(tài)城鎮(zhèn)的模式。在北京比較有名的開發(fā)商比如說鋒尚和當代。這些企業(yè)轉型有一個特點，第一，每個企業(yè)選擇的路徑不一樣，大型的開發(fā)商選擇的是天津中心生態(tài)城，由宏觀到微觀的地產(chǎn)。但有一些企業(yè)可能是由單體的綠色建筑逐步過渡到大的社區(qū)，比如說招商地產(chǎn)。第二個是綠色標簽發(fā)揮重要的作用，我們衡量一個開發(fā)商在綠色建筑中獲得的業(yè)績，就要看LEED認證和綠標項目的多少。第三個是節(jié)能是綠色建筑的核心，也是一個前提的條件。

　　這個排名是我們自己研究中心的開明，你從不同的角度會列出不同的名單，這個名單是我們聯(lián)系潛在客戶而且是最優(yōu)質(zhì)的，因為他們最有可能買你們的產(chǎn)品。我們提供的這些資料都是可以詳細地看到，我們做綠色開發(fā)的一些轉型的案例。開發(fā)商為什么要做轉型，有以下四個方面：

　　首先看宏觀環(huán)境，我想這個問題都不用再特別地強調(diào)了，在座的各位今天的演講很多都是與節(jié)能相關的，關于政策我相信各位都已經(jīng)很熟了，政府以前是“大棒加胡蘿卜”，“大棒”即一些節(jié)能標準，“胡蘿卜”是補貼政策，補貼政策說了很多年，現(xiàn)在在上海和蘇州等地已經(jīng)開始落實了，住建部也在跟銀監(jiān)會探討，跟綠色企業(yè)進行合作，房地產(chǎn)的調(diào)控特別嚴格，很多開發(fā)商資金流的限制非常地緊張，有一些開發(fā)商都堅持不下去了，有些中小城市開發(fā)商都有這種問題，如果說選擇節(jié)能綠色可能有一些優(yōu)惠的條件。

　　另一方面是政府在宏觀指標上的限制，比如說提出2020年或者是十二五期間要新增綠色建筑10億平米，這個數(shù)字等于每年需要有11萬的增量，市場是非常龐大的。

　　第二方面是綠色消費理念的形成，也是考慮到我們做任何的事情都要有市場，沒有市場和需求不能持久，沒法兒良好的商業(yè)城市，首先綠色消費的群體已經(jīng)不會再形成，有很多人會選擇綠色的生活方式，比如說地鐵以個人為例，有廚余垃圾和其他的垃圾等等，盡量地減少。這樣個人價值觀的選擇會體現(xiàn)在其他的方面，包括房子，前提是你有一點點經(jīng)濟條件，這樣的消費群體在逐年地增加，我們在01年之前，大部分是海歸的或者是有一定的海歸背景的，比如說北京芳草地的項目，你如果要辦簽證必須去哪兒?必須去那個地方，那個入住的都是外資的機構，因為他們認可綠色建筑。

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　　這張圖是我們?nèi)ツ曜龅膶嵉卣{(diào)研，在家樂福超市，在沃爾瑪超市，在北京的大悅城隨機采訪的小伙子們，隨機地調(diào)研采訪很普通的老百姓，有80%的人都在做綠色建筑。但知道綠色建筑理念的人有82%的會購買綠色建筑，這個比例就很高了，換句話說只要我認識到綠色建筑給我?guī)淼暮锰幒褪找嬉簿褪钦f更加地環(huán)保、更加便利我會選擇綠色建筑，哪怕價格高一點我也愿意。當然這只是參考，并不是你真的提價1%到3%，老百姓有這樣的心理裝備地這是一個綠色消費群體的形成。

　　第三方面是產(chǎn)業(yè)鏈，這個跟今天有一點關系。產(chǎn)業(yè)生態(tài)不太成熟，智能建筑這部分從01年甚至是更早就開始提出了，智能建筑發(fā)展到現(xiàn)在我們的主題是智慧城市，我看你們這邊大部分是節(jié)能環(huán)保的，都是講怎么節(jié)能管理，其實綠色建筑已經(jīng)滲透到了各個環(huán)節(jié)，這反過來可以促進我們本身的產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。還有一個例子是太陽能，我們講產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展會倒逼綠色地產(chǎn)和綠色建筑的發(fā)展。太陽能的發(fā)展是強制性的要求，濟南要求100米以下的建筑必須裝太陽能，濟南是一個二線城市，所有的建筑都要搞太陽能，這是比較激進的，你既然做了太陽能就可以做綠色建筑。綠色建筑關聯(lián)的是產(chǎn)業(yè)鏈逐步在成熟，具體的表現(xiàn)是價格在逐漸地降低，這個是今年數(shù)據(jù)，我們08年就開始檢測數(shù)據(jù)，一開始就是在100塊錢，現(xiàn)在才幾塊錢基本上沒有這種情況了。你要做得很好三星級也就是100多塊錢，因為有很多的指標可能需要增加很多的設備，我們說為什么成熟了?是因為成本降低了，普通的消費者消費得起了。產(chǎn)業(yè)鏈的價值到2020年有1萬億，對智能建筑相關的產(chǎn)業(yè)至少幾千億的水平，這是產(chǎn)業(yè)鏈的情況。因為涉及到的產(chǎn)業(yè)鏈很廣，對智能建筑的影響我會單獨說一下。這是綠色建筑的全貌，關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈有哪些，比如說節(jié)水潔具、雨水收集、中水回用等等。在機電系統(tǒng)方面，變頻技術是我們利用率最相關的，反而是能源管理系統(tǒng)排名并不高，28%，如果一定要排名是第四位，能源管理系統(tǒng)在房地產(chǎn)領域里的利用率并不是很高，從這個圖看得出來，換句話說空間也很大。照理說應該是有市場前景給業(yè)主帶來很大收益的技術。但目前看起來開發(fā)商的應用率并不是很高，我認為有一些開發(fā)商是能夠意識到，斯萊德跟中國簽訂了人員管理中心，領先的開發(fā)商能意識到先機。在座的各位要多跟開發(fā)商接觸，機會會很多，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，典型的是萬達，還有凱德置地。這是技術的應用情況，之后是軟件等方面的情況。

　　產(chǎn)業(yè)鏈的支持除了各種各樣的節(jié)能技術和產(chǎn)品以外，還有一大類是咨詢，這是一個完全新生的產(chǎn)業(yè)，其實我們在座的有一些公司比如說像斯萊德還有Johnson等耳熟能詳?shù)钠髽I(yè)已經(jīng)嵌入到這個行業(yè)里了，我所知道的是斯萊德和Johnson都有相關的部門。現(xiàn)在這個行業(yè)的產(chǎn)值是20多億，完全是由綠色建筑和地產(chǎn)的興起，我們也在實時地跟蹤。模式里有設計加咨詢，獨立開發(fā)加咨詢這樣的一些商業(yè)模式。目前行業(yè)里做得比較好的企業(yè)前十家是，我們這個排名也是根據(jù)項目的數(shù)量來的，也綜合考慮了技術的能量和市場的推廣。拓展大家的視野是非常有幫助的，大家知道綠色其實還有很多的內(nèi)容，不僅僅是智能建筑，范圍很廣泛，水很深范圍也很廣。綠色營銷帶來的溢價也是房地產(chǎn)開發(fā)商轉型的非常重要的動力，綠色營銷包括了開發(fā)商怎么做，89%的人會選擇綠色環(huán)保的賣點，綠色營銷還是很有值得完善的地方。開發(fā)商會選擇綠色的標簽，這里我列了10個是比較流行的，用的最多的是評價的標志。關于這些綠色的標簽我覺得各個企業(yè)都可以適當?shù)囟嗌倩ㄒ恍r間來研究它，因為這個標準會直接涉及到企業(yè)尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商的使用，如果讓你的產(chǎn)品對這些綠色的標簽和標準結合起來，我相信對你們的產(chǎn)品的推廣和應用非常有幫助，不妨研究一下它。這個綠標在商業(yè)地產(chǎn)的應用應是呈快速增長的趨勢。現(xiàn)在已經(jīng)有1000多個項目通過了認證，綠標的商業(yè)價值是我們在去年的結果，就是在一線城市北上廣深還有二線城市也選了一些項目做研究，溢價的結果就是這樣的。這個表比較奇怪，深圳感覺多了綠標認證的反而有價格的下降，因為綠標不光是高端大氣上檔次的。有一些保障房和經(jīng)適房也可以選擇綠標。我覺得綠標更適合中國的國情。

　　LEED認證更多是商業(yè)地產(chǎn)的項目，帶來的溢價非常地顯著。很多的開發(fā)商尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，在商業(yè)地產(chǎn)的選擇上影響是非常大的，純粹由市場引導的體系和技術體系，大家可以多關注這個體系，大家都已經(jīng)聽說過了，去搜索一下。LEED認證對房地產(chǎn)的價值是非常顯著的，我們認為LEED是一個美國的標準，逐步地演變成了國際標準，另外LEED認證更加市場化一些，目前的情況綠標是主導，除了綠標了LEED，其他的在房地產(chǎn)市場都有應用。

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　　最后說一下發(fā)展的趨勢，首先是目前處于什么階段。這也是我們自己說了算，我們自己調(diào)研了180多個專家，大家打分和評價出來的，目前由過渡到快速發(fā)展的階段。我看今年或者是明年馬上要到快速發(fā)展期，這不是要不要選擇的問題，而是必需的，政府要推動自然而然對市場的影響是非常地大。我們認為，目前處于什么樣的階段，發(fā)展得有多快?2015年也就是明年或者是后年，做到10\㎡，我想問各位你們的公司做好準備了嗎?你如何切這塊大的蛋糕，你們打算采用什么樣的策略和方式迎接這么一個大的挑戰(zhàn)和機會?說不定很多的公司因為這樣的綠色建筑就起來了，是完全有可能的。但有一些大的公司意識到這樣的機會，成立了投資這方面的研究的力量研究這個市場，對他們將來的擴展是非常有幫助的。目前的規(guī)模非常地龐大。2013年顯著的幾個綠色地產(chǎn)市場，一個是朗詩地產(chǎn)，在長三角地區(qū)蘇州、上海、無錫這些地方非常地知名，今年借殼上市了，上市的當天股票的溢價就達到了73%，資本市場對綠色理念的追捧是很強的，當然朗詩地產(chǎn)今年可能達到100億，它完全是借助綠色的理念在市場上的，而整個上市公司的名稱就叫朗詩綠色地產(chǎn)，從這個角度也可以知道目前的大趨勢。另外是當代節(jié)能置業(yè)是在香港聯(lián)交所上市的，因為它本身運作的原因股票的表現(xiàn)不是很好，我相信不是因為自己的原因而是資本的運作。11月份三湘股份并購中鷹置業(yè)，這是一個很小的開發(fā)商，它是一個很小的房地產(chǎn)公司，就是太陽能建筑，但是在太陽能建筑上缺乏核心競爭力，把中鷹置業(yè)并購了以后，就跟當代朗詩并駕齊驅擁有了核心的團隊，我們認為綠色地產(chǎn)的運作進入資本運作的時代，后面的這句話市場的驅動可以取代政府的驅動，這句話是我們跟政府打交道的過程中得到的，政府的強制性的政策會完全突出，轉而由市場來主導的，這是良好發(fā)展的市場和趨勢，這是我們認為在未來允許的開發(fā)商獲得并購，可能發(fā)展得會更快一些，這是一個典型的市場的驅動。第三就是標準升級，提到標準的升級也就是綠色建筑評價標準今年已經(jīng)報批，明年初就可以有新的標準，新的地標就更關注。LEED V4最大的變化是新增加了一個得分點叫整合設計，除了這個得分點還有一個變化是讓智能建筑里有一個利好的消息，以前的ATA這部分拆分成兩個得分點了，其中就是我們講的測量作為前提條件了，并且獨立出來了。這個測量是什么意思?簡單地講，分項計量和分布計量，我們要多裝監(jiān)控設備，最好是有能源管理系統(tǒng)。現(xiàn)在在LEED認證里面這是前提條件，在LEED2009版本里是可選條件，這是我覺得對我們智能建筑行業(yè)的非常大的促進，將來我們可能變成必須得做的事情。驗證有兩個方式，第一可以遞交每年的運營數(shù)據(jù)，從哪兒來?也得監(jiān)測，你可以不做檢測，記錄的表是不是符合美國建筑委員會的要求，我們對智能建筑的影響非常大，你們可以多少地關注一下，我們真的很佩服這樣的企業(yè)，非常有前瞻性，早早地就研究了，順著企業(yè)推廣這個東西，所以說人家投入的力度和視野都是不一樣的。我們講節(jié)能的一些系統(tǒng)這是單體的建筑無法做到的，一定要擴大到一定的規(guī)模，就是一個單體很難做到的。我們認為是將來發(fā)展的趨勢。應對這樣的趨勢，我們做一些作證，不僅僅是產(chǎn)業(yè)鏈的問題，很多的開發(fā)商自己也認識到了這個問題，03年到13年十年間，很多房地產(chǎn)的大佬都在這方面做過表態(tài)，比如說王石、萬達是做了綠色建筑嘗到了很多的好處，萬達80%的萬達廣場都有持有的。對這種持有性的物業(yè)是非常關注節(jié)能的，我們比較熟悉的是石景山萬達和朝陽萬達，它的節(jié)能管理做得非常好，一到夏天還要停水，真的是做得非常棒，自己也有監(jiān)控系統(tǒng)。關于節(jié)能開發(fā)商的趨勢開發(fā)商是有非常清醒的和明確的認識，是他們在一定層面的發(fā)展。如果說我們發(fā)展得非常快，我們的理念走在他們的前面可以倒逼往前發(fā)展，那當時是理想的狀態(tài)，我覺得在智能建筑領域里已經(jīng)看到了這樣的現(xiàn)象了。

　　最后我們要溫家寶同志的發(fā)言做一個總結，千萬要抓住機遇，這句話不僅對房地產(chǎn)行業(yè)是這樣的，對智能建筑行業(yè)同樣存在著這樣的趨勢，這股風可能會帶動很多大的企業(yè)，你有沒有把握住這個趨勢，有沒有針對性地推出自己的概念和產(chǎn)品。